Le démembrement de propriété

Principe de l’investissement en nue-propriété

Acquisition de la nue-propriété de biens immobiliers de grande qualité situés dans des secteurs recherchés.

Cette nue-propriété est assortie d'un usufruit temporaire de 15 à 20 ans selon les programmes, constitué au bénéfice d'un bailleur institutionnel de premier plan, le plus souvent à vocation sociale.

L'investisseur, le nu-propriétaire, ne perçoit pas de loyers pendant la durée de l’usufruit mais ne subit non plus aucune charge ou risque locatif.

Acquisition de la nue-propriété pour environ 60% de la valeur totale du bien selon la durée de l'usufruit.

Au terme de la durée de l’usufruit temporaire, la « pleine propriété » du bien se reconstitue entre les mains du nu-propriétaire sans coût, ni formalités..

Atouts de l’investissement en nue-propriété

Aucun risque locatif : l’usufruit est dédié à un bailleur institutionnel qui assume seul le risque locatif.

Aucune charge : le nu-propriétaire ne paie ni taxe foncière, ni frais de copropriété.

Accès à un immobilier de qualité acquis pour environ 60% de sa valeur en pleine propriété.

Sécurité de la pierre prestige bénéficiant d’un emplacement de choix : plus-value à terme (non garanti).

Pas d’obligation de durée de détention : le nu-propriétaire peut vendre son bien avant le terme du démembrement sur le marché secondaire. A l’inverse, l’investisseur qui souhaiterait acquérir une nue-propriété dont la durée de l’usufruit serait inférieure à 15 ans peut aussi se positionner sur ce marché.

Au terme de l’usufruit fixé contractuellement et initialement (entre 15 ou 20 ans), la pleine propriété est automatiquement acquise au nu-propriétaire, sans aucune démarche ni aucun coût, qui constate alors une plus-value constituée du cumul de :
- 100% de la valeur de l'usufruit reçue gratuitement
- 100 % de la revalorisation du bien sur toute la durée.

Calcul de l’avantage fiscal

L’investissement en nue-propriété permet d’optimiser la fiscalité sur plusieurs niveaux :

Impôt sur le revenu et cotisations sociales

En l'absence de loyers, pas d'imposition sur le revenu
Economies d'impôts : imputation des intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers existants ou à venir procurant une économie d'IRPP, de prélèvements sociaux.

Remarque :
Conformément à l’article 31-I-1°-d du Code Général des Impôts, « les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés, y compris celles dont le contribuable est nu-propriétaire et dont l'usufruit appartient à un organisme d'habitations à loyer modéré mentionné à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation, à une société d'économie mixte ou à un organisme disposant de l'agrément prévu à l'article L. 365-1 du même code, constituent des charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net imposable ».
En résumé, il est possible de déduire les intérêts d’emprunts des revenus fonciers existants dès lors que l’usufruitier est un bailleur social.

Taxe foncière
Acquittée par l’usufruitier.

Impôt sur la fortune immobilière
Non-imposition du nu-propriétaire car la nu-propriété n'entre pas dans la base taxable à l'IFI.

Plus-value
Exonération totale d'imposition des plus-values si les biens sont revendus après la 30ème année de détention.

Sortie de l’opération

Ce produit offre une certaine souplesse des stratégies de sortie.

Avant le terme du démembrement : marché secondaire
Le nu-propriétaire peut vendre son bien à tout moment au cours de la période de l’usufruit temporaire. Aucun minimum de conservation ne lui est imposé. Le second acquéreur pourra bénéficier des mêmes avantages patrimoniaux, financiers et fiscaux sur la durée du démembrement restant à courir.

Au terme du démembrement : le choix du propriétaire

Concomitance automatique entre l’échéance des baux consentis au locataire par l’usufruitier et l’échéance de l’usufruit temporaire.
Faculté du nu-propriétaire, devenu plein-propriétaire, 6 mois avant l’extinction de l’usufruit, de donner congé au locataire pour vendre ou occuper son bien, ou encore le louer.
Obligation de l’usufruitier de proposer un logement de substitution au sein de son parc locatif, au locataire devant partir et relevant toujours des plafonds sociaux de ressources.

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